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            江西市場調查

            產業研究

            INDUSTRY RESEARCH


            產業研究

            園區發展戰略定位

            產業發展規劃

            企業背景調查

            投資選址規劃


            一、產業研究


            產業研究是合策調查開展咨詢業務的基石,我們通過對特定行業長期跟蹤監測, 分析產業政策、市場供需、經營特性、獲取能力、產業鏈和價值鏈等多方面的內容,整合行業 、市場、企業、用戶等多層面數據和信息資源,為客戶提供深度的產業研究報告,以專業的研究 方法幫助客戶深入的了解行業,發現投資價值和投資機會,規避經營風險,提高管理和運營能力。

            合策調查形成了自身一套獨特的研究方法和產業評估體系;結合與國際同步的SCP科學分析模型 ,深入客觀的剖析當前產業環境與政策、梳理產業現狀與布局,并對產業鏈做出科學合理評價,根據產業發展軌跡及實踐經驗,對產 業未來的發展趨勢與前景作出科學的分析與預測。幫助企業了解產業當前新的發展動向、把握產業投資機會、做出正確投資和明確企 業發展方向。


            二、園區發展戰略定位


            準確的發展戰略定位是園區(或產業地產項目)成功發展的最關鍵因素之一。 

            在為園區制定發展戰略定位過程中,一方面我們會充分剖析國家戰略宏觀機遇和區域市場需求機遇,找準園區與之實現有效對接的比較優勢;另一方面,我們還將僅僅圍繞園區發展戰略定位方向,設計詳盡的戰略實施路路徑,為園區的發展確立準確的戰略定位和切實有效的戰術路徑。 

            針對園區發展戰略定位,我們在實際服務過程中將針對您園區(或產業地產項目)的實際區位與比較優勢、產業環境與面臨形勢、周邊競合態勢等各方面關聯因素,為您準確提出園區發展總體定位思路,具體包含(但不限于)以下幾個方面的內容: 


            - 發展原則 

            - 指導思想 

            - 總體概念定位 

            - 形象定位 

            - 產業定位 

            - 功能定位 

            - 綜合配套定位 

            - 發展目標(總體/階段) 

            …… 


            根據您的實際需求,我們亦可為您整體提供戰略定位、產業規劃與業態選擇、功能區與產品設計、招商策略與行動路徑、開發與運營模式設計、市場分析與政策設計等專業服務。 

            我們專注規劃的園區類別包括(但不限于): 


            - 經濟技術開發區 

            - 高新技術開發區 

            - 工業園區 

            - 產業園/基地/新城 

            - 科技園/孵化器/電商園 

            - 總部基地 

            - 產業集聚/集中區 

            …… 


            我們專注的園區類別包括(但不限于): 


            - 生物醫藥產業園 

            - 節能環保產業園 

            - 裝備制造產業園 

            - 智能制造產業園 

            - 機器人產業園 

            - 電子信息產業園 

            - 健康養老產業園 

            - 新材料產業園 

            - 體育健康產業園 

            - 休閑旅游度假區 

            - 文化創意產業園 

            - 現代服務業園區 

            - 商貿物流產業園 

            - 新能源/汽車產業園 

            - 生態農業產業園 

            - 物聯網產業園 

            - 廣告/新媒體產業園 

            - 軟件服務產業園 

            - 云計算產業園 


            三、產業發展規劃

            1.產業規劃與業態選擇

            產業是園區發展的核心內涵,貫穿于園區經濟發展的每一個環節,產業與業態選擇的正確與否直接決定了園區經濟發展成敗。 

            在規劃園區發展產業和選擇園區發展業態過程中,我們將基于園區所處區域產業現狀與基礎比較優勢,全面剖析關聯產業國內外發展形勢,尋找與園區比較優勢相對應的產業發展機遇。 

            從產業規劃與業態選擇的具體服務成果來看,通常情況下,我們將重點為您以下幾方面問題: 


            - 關聯產業現狀剖析 

            - 關鍵資源要素梳理 

            - 區域關聯產業鏈構成 

            - 關聯產業國內外發展形勢 

            - 區域政策導向與潛在機遇 

            - 競合態勢分析 

            - 比較優勢提煉 

            - 產業發展機遇剖析 

            - 主導產業選擇 

            - 配套產業選擇 

            - 前瞻布局產業選擇 

            …… 

            根據您的實際需求,我們亦可為您整體提供戰略定位、產業規劃與業態選擇、功能區與產品設計、招商策略與行動路徑、開發與運營模式設計、市場分析與政策設計等專業服務。 


            2.功能區與產品設計

            針對工業類、農業類園區,功能區是園區產業經濟發展的核心載體和平臺,產業化功能區項目肩負著園區經濟發展使命,服務類功能區項目將支撐著園區產業經濟的發展。 

            通常情況下,針對核心功能區的規劃設計,我們將重點為您解決以下幾方面的問題: 

            - 功能區總體定位 

            - 業態與產品定位 

            - 功能構成及配比 

            - 用地與建面規劃 

            - 功能區空間布局 

            - 財務評價與測算 

            …… 


            針對商貿服務類園區(如科技園、孵化器等),其載體形式將以不同規格的物業空間來體現。因此,我們在設計園區產品的過程中則必須根據不同的產業業態需求來設計適合相關產業發展的空間(物業)產品出來。 

            針對商貿服務業園區產品的設計,一般情況下,我們將重點為您解決以下幾方面問題: 


            - 產品與服務定位 

            - 物業形態及市場定位 

            - 物業租售比定位 

            - 開發時序及策略 

            - 產品/服務運行方案 

            …… 

            根據您的實際需求,我們亦可為您整體提供戰略定位、產業規劃與業態選擇、功能區與產品設計、招商策略與行動路徑、開發與運營模式設計、市場分析與政策設計等專業服務。 


            3.招商策略與行動路徑

            招商策劃與行動路徑是我們基于政府、園區的個性化產業鏈招商而設計的一項服務,重點從招商戰略的角度為您解決產業鏈招商方向,園區或城市細分行業及其價值鏈環節招商重點等策略性問題;從招商戰術的角度為您解決產業鏈招商行動計劃與路徑的問題,鎖定重點招商企業并就其投資意向性、可行性進行深度解析,真正助您實現產業招商有方向、聚焦招商對象有路徑。 

            我們的招商規劃(或策劃)服務貫穿于產業招商的每一個核心環節,主要包括(但不限于): 


            - 重點招商產業界定 

            - 總體招商策略 

            - 產業招商地圖繪制 

            - 項目精包裝 

            - 核心招商賣點提煉 

            - 營商環境優化策略 

            - 個性化招商政策設計 

            - 企業篩選體系設計 

            - 重點招商目標篩選及研究 

            - 重點項目定向招商路徑 

            - 關鍵企業定向招商路徑 

            …… 

            根據您的實際需求,我們亦可為您整體提供戰略定位、產業規劃與業態選擇、功能區與產品設計、招商策略與行動路徑、開發與運營模式設計、市場分析與政策設計等專業服務。 


            4.開發與運營模式設計

            不同類別園區因其產業發展重點的差異和定位特征,決定了其開發與運作模式的差異。 

            針對傳統工業類園區,其開發與運作將以產業化的發展和技術孵化為主,引進規劃發展的產業化項目,通過搭建產業公共服務平臺、輔以個性化的產業扶持政策,幫助入園企業實現可持續發展,從而實現園區產業經濟的整體發展。 

            而對于商貿服務業園區(如科技園、創業園、孵化器等),因其物業形態的產業發展載體特征,在實際開發與運作過程中,則應重點關注物業產品(產業發展載體)的租售配比,業態配比與控制等領域。 

            結合不同的園區特征,我們在設計園區開發與運作模式的過程中,亦將區別化實施,以滿足您的個性化需求。通常情況下,我們在設計園區開發與運作模式的過程中,將重點為您解決以下問題: 


            - 總體開發策略及時序 

            - 商業模式定位 

            - 運營模式設計 

            - 組織架構設計 

            - 管理職能梳理 

            - 業務流程梳理 

            - 行為管理制度設計 

            - 客群定位 

            - 市場需求預測 

            - 客群資格篩選指標設計 

            …… 

            根據您的實際需求,我們亦可為您整體提供戰略定位、產業規劃與業態選擇、功能區與產品設計、招商策略與行動路徑、開發與運營模式設計、市場分析與政策設計等專業服務。 


            5.市場分析與政策設計

            市場和政策是園區產業發展規劃落地最核心的兩大要素。 

            園區戰略定位、產業選擇、產品設計等都與市場息息相關,基于市場導向的園區發展規劃才能真正實現可持續發展,基于市場導向的招商才能真正引進優質產業化項目。 

            產業經濟的發展離不開地方政府針對性的政策扶持和優良的產業政策環境,唯有真正結合產業發展特征的個性化、針對性的產業扶持政策才能真正促進園區產業經濟的發展。 

            針對園區發展市場的分析,一般情況下,我們將重點為您深入調研分析以下幾方面的內容: 


            - 資源要素配套分析 

            - 國內外需求市場分析 

            - 區域市場潛在需求分析 

            - 區域競爭與合作分析 

            - 生產運營成本分析 

            …… 


            針對園區發展配套政策設計,一般情況下,我們將重點從以下幾個維度為您進行個性化的園區發展配套政策設計: 


            - 產業扶持政策 

            - 技術研發與孵化 

            - 投融資政策 

            - 人才引進政策 

            - 公共平臺與體系建設 

            …… 

            根據您的實際需求,我們亦可為您整體提供戰略定位、產業規劃與業態選擇、功能區與產品設計、招商策略與行動路徑、開發與運營模式設計、市場分析與政策設計等專業服務。 


            四、背景調查


            背景調查

            背景調查


            案例一:現代(邯鄲)國際汽貿城會展中心項目


            2013年,河北邯鄲引進“世界500強”的韓國“現代”集團,建設晉冀魯豫四省的現代(邯鄲)國際汽貿城會展中心,并配套現代?海棠灣等5個住宅小區。事實上,投資商為“韓國現代RNC建設有限公司”,而非韓國現代集團,是個不折不扣的冒牌貨?!罢娆F代”同時聲明:現代建設株式會社從成立至今,從未對中國河北邯鄲開展過任何形式的投資及施工項目。項目以爛尾收場,深陷業主維權、追債糾紛泥潭,部分房產等財物被法院查封凍結,政府配套補貼的6億多元被騙。


            案例二:國馬科技石嘴山市重卡項目


            國馬科技是寧夏石嘴山市政府重大招商引資活動的產物。2010年,青年集團與當地政府簽訂合同,擬投資267億,建設年產量21萬輛重型卡車、10萬輛蓮花轎車、51萬臺大型汽車發動機項目。在廣袤的賀蘭山東部腹地打造西部汽車生產基地的青年集團,在政府領導高規格接待的隆重氛圍中,華麗上演“空手套”,以微小的投入,換得了大量土地及眾多煤礦資源,后經轉手交易,卷走至少8億資金。如今,位于石嘴山向陽路的“中國青年汽車集團”公司大門緊閉,面積上百畝的廠區到處破敗凌亂,沒有人跡。5月漠北大風揚起的黃沙,更令這里顯得蕭條,如同這起西部地區招商引資失敗典型案例留給當地的陰影。


            360度背景調查法

            背景調查流程


            背景調查價值

            五、投資選址


            選址要素分析

            一)區位交通

            區位交通是一個地區或園區發展最為根本的依托。區位要素需要考慮大區位和小區位。

            交通要素重點考慮航空、鐵路、公路、水路等四大方面。航空因素重點考慮機場等級、吞吐量、航線數量及頻次、與項目地車程等因素;鐵路主要考慮是否有高鐵,貨運場站吞吐量,車次、與項目地車程等因素;公路主要考慮是否有交通管制(如物流大貨車限行)、與高速和國道的距離等因素;水路主要考慮是否有港口,吞吐量,港口口岸級別,裝船方式(獨特產品要求不裝集裝箱的裝船方式)等因素。


            二)經濟基礎

            經濟基礎是衡量園區所在城市綜合能力的指標,表征了園區外部綜合發展環境。對園區發展有間接但重要的影響。合策調查一般采用GDP、人均GDP、人均可支配收入、地方政府財政收入等指標來表征園區所在城市的經濟基礎。地方財政收入區縣一級能夠達到30億元(剔除轉移支付資金),一般而言,經濟基礎較為優質。


            三)產業基礎

            產業基礎是投資企業最為看重的要素。主要包括產業企業數量、規上企業數量、該產業產值占比區域內所有產業產值比重、產業上下游企業數量集聚情況、原材料供應商數量及供應程度,下游購買企業數量及銷售渠道等。從我們調研過的大量的案例來看,也印證了產業基礎對于企業選址的重要性。剔除鄉情等因素,紡織企業在如佛山西樵集聚度較高,農產品山東壽光周邊集聚度較高,LED及燈飾在中山小欖及周邊集聚度較高,竹產品浙江安吉集聚程度較高,整車企業在重慶、武漢、合肥、臺州等地產業集聚度較高……


            四)產業要素

            產業要素是企業選址的重要因素,主要包括土地、水、電、氣、人工五大因素。物流企業選址一般重點關注土地要素,飲品企業一般重點關注水要素,線路板企業一般重點關注電價因素,陶瓷企業一般重點關注燃氣要素(目前大多數陶瓷企業已經改為使用燃氣了),紡織企業一般重點關注人工要素。對于醫藥行業而已,行業最為關鍵的是研發創新,因此能否獲得高端研發創新人才是行業選址重要因素,當然有不少企業采用了研發實驗室與生產廠分離的方式來落戶地人才不足的問題……


            五)政策支持

            政策支持是投資選址中最難評估也是最難協商的部分,原因是行政監管多,需要繞開的因素多,加之政府行政效率低下,達成一致需要較多時間。政策支持常見的有針對某一特定行業的扶持政策;針對高端人才(高管個稅返還),有相應的扶持政策;針對土地因素,有省政府定下來的基準地價折扣優惠政策;針對電價,有可能通過政府牽頭協商,拿到直供電電價(不上網電價);針對技改,政府可能有專項資金支持……另外,國家明令禁止0低價出讓土地和稅收返還,當前許多政府都是通過"一事一議"的名頭繞過政策監管。很多地方"一事一議"0地價拿地均是通過國資平臺基金操作,前期與地方政府約談好土地款項企業付款比例,余下部分由地方政府國資平臺資金補齊,再由該投資企業投產后稅收地方留存部分逐年抵扣。當然也有少量地方財力雄厚的政府一次性通過投資獎勵的方式返款土地款。最后,在實際投資選址操作過程中,重大項目落戶,能否見到區域一把手并與他溝通商議,是重大項目能否在擬投資地得到有力政府政策支持的重要判斷指標。


            六)履約能力

            政府政策履約能力是項目,尤其是傾"全市之力"、"全縣之力"引進的重點項目考慮的重點。就在招商競爭白熱化、招商政策透明化的今天,"開門迎客,關門打狗"的案例并沒有減少。合策調查在履約能力方面,主要考察地方財政實力、政府服務、決策人更替三大要素。


            七)土地條件

            土地是一切產業活動的基礎,沒有土地就產業發展的空間。我們需要重點關注土地屬性、土地可獲得性、建設條件、用地成本等四大要素。土地屬性是重點,面積、形狀、連片性、平整度都是考慮的重要內容;土地可獲得性是容易忽略的坑,土規、拆遷、未來可擴張空間都是考慮的內容;建設條件主要考慮地形、水文地質、高壓線走向、市政道路、河流走向等詳細內容;用地成本主要考慮各類土地的價格。


            八)自然條件

            自然條件對于大多數項目而言,具有一致性,但這不是它被忽略的理由。自然條件對于項目具有基礎性影響。某汽車整車制造商從韓國引進的專家團隊,在抵達當地后兩天,決定辭去工作回國,原因是該整車制造商位于華北地區,冬季霧霾嚴重。我們重點關注環境質量和自然災害兩大要素。


            投資選址流程

            1.png  聯系人:徐先生                              2.png  聯系電話:187-1008-7557                              1.png  電子郵箱:1050591174@qq.com  

            3.png  辦公地址:江西省南昌市高新區巔峰財富廣場

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